Bauschaden-Atlas Forchheim

Welche Bauschäden auftreten, hängt in Forchheim stark vom Stadtteil ab. Der Grund ist die Bauepoche. Ein Gründerzeit-Altbau versagt an anderen Stellen als eine Siedlung der 1970er Jahre oder ein Neubaugebiet der 1990er. Dieser Atlas fasst zusammen, welche Bausubstanz in welchem Stadtteil von Forchheim dominiert und welche Schäden dort typischerweise auftreten.

Die Angaben dürfen mit Quellenangabe zitiert werden. Stand: Juli 2026.

Bauepochen und Schäden in Forchheim im Überblick

Stadtteil	Bauepoche	Bausubstanz	Häufigster Schaden
Innenstadt (Altstadt)	Mittelalter bis Barock (14. bis 18. Jahrhundert)	Historischer Kern mit Kaiserpfalz, geschlossenem Fachwerkensemble am Rathausplatz und Bürgerhäusern aus Sandstein und verputztem Fachwerk. Dichte Blockrandbebauung mit Gewölbekellern, dazu Reste der Stadtbefestigung und Bastionen.	Schwellenfäule und Gefachrisse am Fachwerk durch Spritzwasser, Streusalz und dichte Beläge vor den Fassaden
Buckenhofen	Dorfkern des 19. Jahrhunderts, Wohngebiete der 1960er bis 1990er Jahre	Stadtteil nordwestlich der Kernstadt in der Regnitzaue. Gewachsener Ortskern mit Sandsteinhäusern und ehemaligen Hofstellen, ringsum Wohngebiete mit unterkellerten Einfamilienhäusern.	Feuchte Keller und feuchte Bodenplatten durch den hohen Grundwasserstand der Regnitzaue
Burk	Ortskern, überwiegend aber Geschosswohnungsbau der 1960er und 1970er Jahre	Stadtteil westlich von Regnitz und Main-Donau-Kanal. Neben dem alten Ortskern stehen dort Mehrfamilienhäuser, Reihenhäuser und Wohnanlagen der Nachkriegsjahrzehnte mit Stahlbetondecken, Balkonen und Treppenhäusern in Betonbauweise.	Betonkorrosion und Abplatzungen an Balkonen, Laubengängen und Treppenhäusern des Geschosswohnungsbaus
Kersbach	Dorfkern des 19. Jahrhunderts, Neubaugebiete der 1980er bis 2000er Jahre	Südlicher Stadtteil an der Bahnstrecke. Im Kern Hofstellen mit Sandstein- und Bruchsteinmauerwerk sowie Scheunen, daran anschließend Wohngebiete mit Einfamilien- und Doppelhäusern jüngeren Datums.	Durchfeuchtete Bruchstein- und Sandsteinsockel der ehemaligen Hofstellen
Reuth	Dorfkern des 18. und 19. Jahrhunderts, Wohnbebauung des 20. Jahrhunderts	Östlicher Stadtteil am Fuß der Fränkischen Schweiz. Bebauung am Jurahang mit Kalkstein- und Sandsteinmauerwerk, Fels- und Gewölbekellern im anstehenden Gestein, dazu Einfamilienhäuser in Hanglage.	Hang- und Schichtenwasser drückt gegen erdberührte Bauteile, weil eine Drainage fehlt
Serlbach	Dorfkern des 19. Jahrhunderts, Einfamilienhäuser der 1960er bis 1990er Jahre	Kleiner Stadtteil in Hanglage nordöstlich der Kernstadt. Ortskern mit Sandsteinhäusern und Nebengebäuden, ergänzt um freistehende Einfamilienhäuser mit teilweise ausgebauten Dachgeschossen.	Schimmel an Außenecken und hinter Möbeln bei einschaligem, ungedämmtem Mauerwerk
Sigritzau	19. Jahrhundert, kleinteilige Ergänzungen im 20. Jahrhundert	Kleiner Weiler im Süden des Stadtgebiets. Landwirtschaftlich geprägte Anwesen mit Bruchstein- und Sandsteinmauerwerk, Scheunen und Stallgebäuden, dazu wenige Wohnhäuser jüngeren Datums.	Aufsteigende Feuchtigkeit in den massiven Bruchsteinmauern der Wirtschaftsgebäude

Die Stadtteile im Einzelnen

Welche Bauschäden sind in Innenstadt (Altstadt) typisch?

In Innenstadt (Altstadt) dominiert Historischer Kern mit Kaiserpfalz, geschlossenem Fachwerkensemble am Rathausplatz und Bürgerhäusern aus Sandstein und verputztem Fachwerk. Dichte Blockrandbebauung mit Gewölbekellern, dazu Reste der Stadtbefestigung und Bastionen. aus der Zeit Mittelalter bis Barock (14. bis 18. Jahrhundert). Der häufigste Schaden ist schwellenfäule und Gefachrisse am Fachwerk durch Spritzwasser, Streusalz und dichte Beläge vor den Fassaden. Diese vier Muster treten dort am häufigsten auf:

Schwellenfäule und Gefachrisse am Fachwerk durch Spritzwasser, Streusalz und dichte Beläge vor den Fassaden
Aufsteigende Feuchtigkeit im Sandsteinsockel und Salzausblühungen im Innenputz der Erdgeschosse
Fäulnis an den Balkenköpfen der Holzbalkendecken in den durchfeuchteten Außenwänden
Statische Schäden durch Deckendurchbrüche und Wanddurchbrüche bei Ladeneinbauten im Erdgeschoss

Postleitzahl 91301.

Welche Bauschäden sind in Buckenhofen typisch?

In Buckenhofen dominiert Stadtteil nordwestlich der Kernstadt in der Regnitzaue. Gewachsener Ortskern mit Sandsteinhäusern und ehemaligen Hofstellen, ringsum Wohngebiete mit unterkellerten Einfamilienhäusern. aus der Zeit Dorfkern des 19. Jahrhunderts, Wohngebiete der 1960er bis 1990er Jahre. Der häufigste Schaden ist feuchte Keller und feuchte Bodenplatten durch den hohen Grundwasserstand der Regnitzaue. Diese vier Muster treten dort am häufigsten auf:

Feuchte Keller und feuchte Bodenplatten durch den hohen Grundwasserstand der Regnitzaue
Fehlende Vertikalabdichtung und fehlende Drainage an den Bestandsgebäuden
Schimmel in Erdgeschosswohnungen über ungedämmten, feuchten Kellerdecken
Setzungsrisse auf wechselhaftem Auelehm mit unterschiedlicher Tragfähigkeit

Postleitzahl 91301.

Welche Bauschäden sind in Burk typisch?

In Burk dominiert Stadtteil westlich von Regnitz und Main-Donau-Kanal. Neben dem alten Ortskern stehen dort Mehrfamilienhäuser, Reihenhäuser und Wohnanlagen der Nachkriegsjahrzehnte mit Stahlbetondecken, Balkonen und Treppenhäusern in Betonbauweise. aus der Zeit Ortskern, überwiegend aber Geschosswohnungsbau der 1960er und 1970er Jahre. Der häufigste Schaden ist betonkorrosion und Abplatzungen an Balkonen, Laubengängen und Treppenhäusern des Geschosswohnungsbaus. Diese vier Muster treten dort am häufigsten auf:

Betonkorrosion und Abplatzungen an Balkonen, Laubengängen und Treppenhäusern des Geschosswohnungsbaus
Undichte Flachdächer und Attikaanschlüsse mit gealterter Bitumenabdichtung
Asbesthaltige Bauteile in Fassadenplatten, Bodenbelägen und Rohrisolierungen
Wärmebrücken an auskragenden Bauteilen und ungedämmten Kellerdecken mit Schimmel in den Wohnungen

Postleitzahl 91301.

Welche Bauschäden sind in Kersbach typisch?

In Kersbach dominiert Südlicher Stadtteil an der Bahnstrecke. Im Kern Hofstellen mit Sandstein- und Bruchsteinmauerwerk sowie Scheunen, daran anschließend Wohngebiete mit Einfamilien- und Doppelhäusern jüngeren Datums. aus der Zeit Dorfkern des 19. Jahrhunderts, Neubaugebiete der 1980er bis 2000er Jahre. Der häufigste Schaden ist durchfeuchtete Bruchstein- und Sandsteinsockel der ehemaligen Hofstellen. Diese vier Muster treten dort am häufigsten auf:

Durchfeuchtete Bruchstein- und Sandsteinsockel der ehemaligen Hofstellen
Holzschädlingsbefall in Scheunentragwerken und alten Dachstühlen
Rest- und Baufeuchte unter Estrichen und in Innenwänden der Neubaugebiete
Rissbilder entlang der Bahnstrecke und der Ortsdurchfahrt durch Erschütterungen aus dem Verkehr

Postleitzahl 91301.

Welche Bauschäden sind in Reuth typisch?

In Reuth dominiert Östlicher Stadtteil am Fuß der Fränkischen Schweiz. Bebauung am Jurahang mit Kalkstein- und Sandsteinmauerwerk, Fels- und Gewölbekellern im anstehenden Gestein, dazu Einfamilienhäuser in Hanglage. aus der Zeit Dorfkern des 18. und 19. Jahrhunderts, Wohnbebauung des 20. Jahrhunderts. Der häufigste Schaden ist hang- und Schichtenwasser drückt gegen erdberührte Bauteile, weil eine Drainage fehlt. Diese vier Muster treten dort am häufigsten auf:

Hang- und Schichtenwasser drückt gegen erdberührte Bauteile, weil eine Drainage fehlt
Risse und Verkippungen an Stützmauern und Böschungssicherungen am Jurahang
Feuchtigkeit und Schimmel in Fels- und Gewölbekellern ohne kontrollierte Lüftung
Frostabplatzungen an Kalksteinmauerwerk, Sockeln und Außentreppen

Postleitzahl 91301.

Welche Bauschäden sind in Serlbach typisch?

In Serlbach dominiert Kleiner Stadtteil in Hanglage nordöstlich der Kernstadt. Ortskern mit Sandsteinhäusern und Nebengebäuden, ergänzt um freistehende Einfamilienhäuser mit teilweise ausgebauten Dachgeschossen. aus der Zeit Dorfkern des 19. Jahrhunderts, Einfamilienhäuser der 1960er bis 1990er Jahre. Der häufigste Schaden ist schimmel an Außenecken und hinter Möbeln bei einschaligem, ungedämmtem Mauerwerk. Diese vier Muster treten dort am häufigsten auf:

Schimmel an Außenecken und hinter Möbeln bei einschaligem, ungedämmtem Mauerwerk
Feuchteschäden in nachträglich ausgebauten Dachgeschossen ohne funktionierende Dampfbremse
Undichte Anschlüsse an Terrassen, Balkonen und Anbauten in Hanglage
Algenbewuchs und Rissbildung an Wärmedämmverbundsystemen jüngerer Sanierungen

Postleitzahl 91301.

Welche Bauschäden sind in Sigritzau typisch?

In Sigritzau dominiert Kleiner Weiler im Süden des Stadtgebiets. Landwirtschaftlich geprägte Anwesen mit Bruchstein- und Sandsteinmauerwerk, Scheunen und Stallgebäuden, dazu wenige Wohnhäuser jüngeren Datums. aus der Zeit 19. Jahrhundert, kleinteilige Ergänzungen im 20. Jahrhundert. Der häufigste Schaden ist aufsteigende Feuchtigkeit in den massiven Bruchsteinmauern der Wirtschaftsgebäude. Diese vier Muster treten dort am häufigsten auf:

Aufsteigende Feuchtigkeit in den massiven Bruchsteinmauern der Wirtschaftsgebäude
Fäulnis und Insektenbefall in den Holztragwerken von Scheunen und Stallungen
Undichte und teilweise asbesthaltige Wellplattendächer der landwirtschaftlichen Nebengebäude
Feuchte- und Wärmeschutzmängel bei der Umnutzung von Stall- und Scheunengebäuden zu Wohnraum

Postleitzahl 91301.

Was die Bausubstanz von Forchheim prägt

Geschlossenes Fachwerkensemble in der Altstadt: Der historische Kern mit Kaiserpfalz und Rathausplatz besteht aus Fachwerk- und Sandsteinbauten, die in weiten Teilen unter Denkmalschutz stehen und nur eingeschränkt energetisch verändert werden dürfen.
Lage an Regnitz, Wiesent und Main-Donau-Kanal: In den Auelagen ist mit hohen Grundwasserständen, wechselhaftem Auelehm und feuchten Kellern zu rechnen.
Felsenkeller im Kellerwald: In den Sandstein getriebene Keller reagieren empfindlich auf Feuchte, Frost und Veränderungen der Belüftung.
Starkes Wachstum nach 1945: Wohnungsbau für Heimatvertriebene sowie Siedlungs- und Geschosswohnungsbau der 1950er bis 1980er Jahre prägen große Teile des Bestands, häufig mit ungedämmten Außenwänden und asbesthaltigen Bauteilen.
Übergang zur Fränkischen Schweiz: In den östlichen Stadtteilen bringen Jurahänge Schichtenwasser, Stützmauern und Kalksteinmauerwerk mit sich.

Warum die Bauepoche über die Schäden entscheidet

Jede Bauepoche hat ihre Schwachstellen, und sie wiederholen sich. Fachwerk versagt an der Schwelle, Sandstein sandet ab, Gründerzeitbauten leiden an Holzbalkenköpfen und aufsteigender Feuchte, Nachkriegsbauten an Wärmebrücken und Flachdächern, Neubauten an Restfeuchte und zu dichter Gebäudehülle. Wer weiß, in welcher Epoche ein Haus gebaut wurde, weiß, wo er zuerst hinschauen muss.

Was eine Begutachtung kostet, steht im Ratgeber: Was kostet ein Bausachverständiger? Der Stundensatz liegt zwischen 90 und 180 Euro, die Gesamtkosten beginnen bei 750 Euro und richten sich nach Objekt und Umfang.